Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 68

Второе преимущество сделки, по словам отца, заключалось в том, что владелица ввиду неважного состояния домов сама финансировала их покупку за счет собственной закладной. В то время мне это ни о чем не говорило, но я понял, что у меня есть реальный шанс стать инвестором в недвижимость. Итак, я купил эти дома за 15 тысяч долларов, внеся в качестве первого взноса одну тысячу. Остальные 14 тысяч финансировались из закладной прежней хозяйки. Процесс пошел!

Отец помог мне составить бюджет для приобретения и ремонта недвижимости, а также произвести необходимые расчеты на случай сдачи домов внаем. Все это время я с трудом пытался понять, в чем же для меня выгода этой сделки. Отец внес половину начального платежа (500 долларов), оговорив себе половину прибылей в будущем, и отпустил меня в свободное плавание.

Поначалу было очень трудно, но я понимал, что эта сделка является для меня ключом к карьере. Год я занимался ремонтом домов и их сдачей в аренду. В конце концов продал их за 25 тысяч долларов. За это время я освоил азы ремонта недвижимости, узнал, что такое отрицательный денежный поток, как надо управлять недвижимостью, подыскивать себе партнеров, улаживать проблемы с жильцами и вырабатывать стратегию выхода из сделки.

Эти два запущенных дома в захолустном районе Финикса дали мне больше знаний, чем все время, проведенное в колледже.

Возьмите на заметку

В последующие два года я приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование.

С того момента я стал заядлым инвестором! В последующие два года приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование. Как и в случае с первыми двумя домами, владельцы практически всегда обеспечивали сделки за счет своих закладных. Это давало мне два преимущества. Во-первых, появлялось очень выгодное плечо финансового рычага, а условия финансирования были лучше, чем мне мог бы дать любой банк. Во-вторых, сделка осуществлялась очень быстро, так как не требовалось никаких банковских согласований. Ведь если владельцу надо продать дом, то он хочет сделать это как можно быстрее.

Мне стало ясно, что основой моего бизнес-плана на будущее должно стать финансирование сделок с недвижимостью. Я с энтузиазмом взялся разрабатывать проекты, позволяющие получать со стороны от 80 до 100 процентов требуемого капитала.

Я испытываю удовольствие, приходя утром на работу и слушая спонсоров или застройщиков, излагающих замечательные планы сделок. В первые пятнадцать минут я могу определить, действительно ли передо мной сидит настоящий инвестор, которому мы можем предоставить финансирование. В компании действует правило: если мы принимаем слишком много решений за заемщика и постоянно направляем его действия, то надо задуматься, способен ли он вообще реализовать сделку.

Приведу пример, насколько по-разному может складываться финансирование для одной и той же категории недвижимости, но с двумя разными покупателями и двумя бизнес-планами.

Когда у меня родился сын, я приобрел квартиру с двумя спальнями в кондоминиуме, построенном одним из моих клиентов. Покупка имела единственную цель – жилец, который будет снимать эту квартиру, за счет квартплаты оплатит учебу моего сына в колледже. Я получил финансирование на двадцать лет и уплатил начальный взнос с таким расчетом, чтобы квартплата, получаемая от жильца, покрывала погашение ипотечного кредита и взносы в ассоциацию домовладельцев. Меня совершенно не волновало, насколько впоследствии может подорожать эта квартира. Интересовало только, чтобы она была пустой и готовой к продаже к тому моменту, когда сын пойдет в колледж.

Мой знакомый приобрел квартиру в том же доме с намерением подержать ее у себя в течение шести месяцев, а затем продать. Он взял в долг столько, сколько смог. Процент по кредиту был выше, чем у меня, но он сумел рассчитаться с ним раньше срока, продав квартиру с прибылью и не заплатив ничего за досрочное погашение. Таким образом, он в полной мере использовал к собственной выгоде эффект финансового рычага.

Оба этих типа финансирования пригодны для инвесторов, но они совершенно различны по структуре и по способу погашения.

Бизнес-планы могут быть как очень простыми, так и сложными. Все зависит от количества участвующих в них сторон и задач, которые предстоит решить в ходе конкретной сделки. Все это имеет существенное значение для принятия решения о типе финансирования.

Задайте себе несколько вопросов:

Крыша над головой. Вам нужно где-то жить? Если так, то какой дом вы можете себе позволить на собственные средства? Кто поможет с уплатой начального взноса? А может быть, лучше снять квартиру?

Инвестиция. Какого она рода? Собираетесь ли вы в ближайшем будущем продать недвижимость или будете держать ее длительное время? Покупаете ли ее для получения дохода? У каждого могут быть свои причины для инвестирования, и очень важно определиться с ними, потому что каждая требует подходящего типа финансирования и продуманного бизнес-плана.

«Какой риск вы готовы взять на себя?»

Определите пределы риска, задав себе несколько прямых вопросов о финансах и образе жизни. Если вы состоятельный и опытный инвестор, то финансовые рычаги и задолженность могут стать вашими лучшими друзьями. Если же не относитесь к этой категории, то берите в долг меньшую сумму или распределите риски между партнерами.

Возьмите на заметку

За долгие годы работы я выявил характерную черту всех преуспевающих инвесторов в недвижимость: они точно знают свой допустимый уровень риска.

Хорошим примером может служить история одного из моих клиентов, который решил купить участок под промышленную застройку в Финиксе площадью 3,7 гектара. Это был его первый проект на рынке недвижимости Финикса, хотя в прошлом он не раз совершал подобные сделки в других юго-западных штатах.

Он обратился ко мне с просьбой подыскать партнера и выработать условия финансирования. Мы долго беседовали о перспективах реализации проекта и в конце концов сошлись на том, что ему нужен заем с коротким плечом рычага и крупный институциональный партнер, который сможет выдержать любые превратности.

Я свел его с пенсионным фондом, придерживающимся очень долгосрочной инвестиционной стратегии, который взял на себя всю заботу о сборе средств среди инвесторов. Клиент был чрезвычайно доволен, что его первый проект в Финиксе не потребовал практически никаких хлопот. Он мог бы, конечно, и самостоятельно реализовать замыслы, но решил снизить уровень риска. Вероятно, именно поэтому он и сумел продержаться сорок лет на рынке недвижимости!

Для собственного спокойствия, а также спокойствия инвесторов и кредиторов необходимо ясно представлять себе, как вы сможете в случае чего вернуть свои и чужие деньги!

Рассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки. Пусть у вас самая блестящая в мире идея, касающаяся покупки, строительства или продажи недвижимости, но если вы ясно не представляете себе, как сможете при неблагоприятном развитии событий вернуть собственный капитал и деньги кредиторов, то эта идея никого не привлечет!

Возьмите на заметку

Рассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки.

В зависимости от характера проекта они могут быть очень простыми. Вот несколько вариантов. Никакого выхода. Вы можете оставить купленный дом для своих нужд и жить в нем! Главное – чтобы и вы, и ваш кредитор осознавали эту ситуацию. Рефинансирование. Возможно, ваш план заключается в том, чтобы отремонтировать сто запущенных квартир и повысить ставку квартплаты. Если так, то составьте вместе с командой перспективный план доходов (об этом более подробно в следующем разделе) и продемонстрируйте инвесторам и кредиторам, каким образом можно провести рефинансирование, чтобы они смогли вернуть капиталы. Продажа. Если вы планируете продать купленную недвижимость, то покажите, как, когда и при каких условиях это произойдет. Хотите просто купить недвижимость и ждать, пока повысится ее рыночная стоимость? Тогда вас ожидают нелегкие времена, если только вы не совершили невероятно выгодную покупку.